هل ينتهى عقد الايجار بغلق ورثه المستاجر الاصلى للمحل التجارى

هل ينتهى عقد الايجار بغلق ورثه المستاجر الاصلى للمحل التجارى ؟

 قام ورثه ا لمستاجر الاصلى بغلق المحل التجارى بعد ان توفى المستاجر الاصلى فى السبعينيات وتم غلق المحل سنوات عديده اكثر من 15 سنه ولم يقم احد من ورثه المستاجر الاصلى بفتح المحل وظل مغلقا.
وصدر القانون (6) لسنة1997.
.فهل يسقط حق الورثة فى انتقال العين إليهم لتخلف شرط استمرار النشاط وغلق المحل ؟
استناداً لنص المادة الأولى من القانون (6) لسنه 1997 على انه : -
 "" فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى؛ فلاينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد , أزواجا وأقارب حتىالدرجة الثانية , ذكورا وإناثا من قصر وبلغ , يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم.
 "" واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذاالقانون المعدل , لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلالصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرةواحدة"".
 وكانت الاجابة عليه كالتالي:-
إن هناك ثمة شروط للأمتداد في الأماكن غير السكنية وهي :
1 - موت المستأجر الأصلي .
2 - أن تكون العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي .
3 - أن يستعمل العين زوج المستأجر الأصلي أو أحد أقاربه حتي الدرجة الثانية (بشرط أن يكون وريثا ) .
4 - أن يكون استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد .
لما كان ما سبق , فهل يحق للمالك رفع دعوي إخلاء في حالة وفاة المستأجر لمحل , وورثته لا يزاولون نشاطا بعد وفاة مورثهم بالمحل المذكور ؟ وهذا هو جوهر الاستشارة .
أجاب علي هذا التساؤل المستشار جميل قلدس بجريدة الاهرام بأنه لا يحق للمؤجر حق طلب الإخلاء في حالة غلق المكان لسبب أو لآخر . بينما ذهب المستشار مصطفي هرجه وغيره لرأي مخالف وأنا معهم فيما ذهبوا اليه مع تقديري الشديد للرأي الآخر . ومؤدي هذا الرأي أنه إذا انتفت الممارسة بواسطة الوارث أو نائب عنه فلا محل لإستمرار العقد وذلك وفقا لصريح نص المادة التي تفضلت بالاشارة اليها بالاستشارة , فالمادة الأولي من القانون رقم 6 لسنة 1997 تشترط لاستمرار العقد بعد وفاة المستأجر ممارسة أحد الورثة المنصوص عليهم ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد .
وبهذا الرأي أخذت محكمة استئناف القاهرة حيث قضت في أحد أحكامها بأن " .... النص يشترط لإمتداد عقد الايجار الي الورثة أن يمارسوا ذات النشاط بالذات أو بواسطة نائب عنهم , ومفاده أن الوارث الذي يتحدي بهذا النعي لابد أن يكون مزاولا للنشاط في العين المؤجرة عند وفاة المستأجر الأصلي بالذات أو بواسطة نائب عنهم , فإذا انتفت تلك الممارسة بواسطة الوارث أو نائب عنه فلا محل لإستمرار العقد , وإنتفاء الممارسة يخضع لتقدير المحكمة . ولما كان الثابت أن الدكانين محل النزاع هما محل الشركة التي تكونت بين المستأجر الأصلي وشركائه, وقد أوقف ترخيص هذه الشركة بواسطة وزارة السياحة وأوقف النشاط وأغلق المحلين منذ عام 1981 وحتي وفاة المستأجر الأصلي وبعد وفاته وحتي معاينة الخبير للدكانين , الأمر الذي يثبت معه أن أي من ورثة المستأجر الأصلي لا يزاولون النشاط التجاري سواء بالذات أو بواسطة نائب عنهم , الأمر الذي ينتفي معه استمرار عقدي الإيجار لأي منهم ويتعين الحكم بإنتهائه وإخلائهم منها , وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد جانب صحيح القانون متعينا إلغاءه والقضاء بطلبات المستأنف مع التسليم " .
فإن كان الأمر كما ورد بالاستشارة والمحل مغلق منذ أكثر من خمسة عشر عاما بعد وفاة المستاجر الاصلي , فقم بعمل محضر أثبات حالة وارفع دعوي إنهاء علاقة إيجارية أو إخلاء مع التسليم , ومسألة عدم الاستعمال مسألة موضوعية فيجوز أثباتها بكافة طرق الأثبات بأعتبارها واقعة مادية , فمثلا عدم استهلاك كهرباء وأيضا أخطارهم بوقف النشاط بالضرائب والسجل التجاري وغير ذلك من القرائن التي تدل علي عدم الاستعمال
عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي . استمراره لصالح المستفيدين من الورثة . م 29/2ق 49 لسنة 1977 المستبدلة بق 6 لسنة 1997 . لازمه . وجوب تحقق المحكمة بأسباب سائغة لها أصل ثابت بالاوراق من استعمال العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد . تخلف ذلك . أثره . انتهاء العقد . التوقف المؤقت الذي لا يُنبئ عن تخلِ حقيقي ودائم عن استعمال العين . غير مسوغ لإنهاء العقد . علة ذلك .
( الطعن رقم 11024 لسنة 75 ق ـ جلسة 2/11/2006 )
الموجـــــز
تمسك الطاعنين باستعمالهم العين محل النزاع في ذات النشاط الذي كان يزاوله مورثهم قبل وفاته بواسطة نائب عنهم وقيد أرملة المستأجر الأصلي بجدول نقابة المحامين تحت التمرين لمزاولة ذات مهنة مورثها في تاريخ سابق على صدور الحكم المطعون فيه وتدليلهم على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد الإيجار استناداً إلى استخلاصه من أوراق الدعوى أن الطاعنين لم يثبتوا مباشرتهم ذات نشاط مورثهم بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم فساد في الاستدلال .
( الطعن رقم 11024 لسنة 75 ق ـ جلسة 2/11/2006 )
القاعــــــدة
إذ كان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأنهم يستعملون عين النزاع في ذات النشاط الذي يزاوله مورثهم المستأجر الأصلي قبل وفاته بواسطة نائب عنهم هو ( ــــــ ) المكلف من نقابة المحامين بتصفية قضايا المكتب إلا أنه استمر في مباشرة العمل بالمكتب بقبوله توكيلات جديدة من عملاء المكتب لمباشرة قضاياهم الجديدة وقدموا حافظة مستندات تضمنت توكيلات رسمية تثبت ذلك وقدم حافظة مستندات تضمنت شهادة من نقابة المحامين تفيد قيد الطاعنة الأولى أرملة المستأجر الأصلي بجدول المحامين المشتغلين تحت التمرين برقم قيد 233374 بتاريخ 5/9/2001 قبل صدور الحكم المطعون فيه لمزاولة مهنة المحاماة بما يتحقق به شرط امتداد عقد الإيجار إليهم تطبيقاً لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإنهاء عقد الإيجار والتسليم على ما استخلصه من أوراق الدعوى أن الطاعنين لم يباشروا ذات نشاط مورثهم المستأجر الأصلي بعين النزاع سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم وكان هذا الاستخلاص من الحكم غير سائغ ولا تنتجه أوراق الدعوى ويخالف دلالة المستندات المقدمة من الطاعنين والتي تثبت أن الطاعنة الأولى أرملة المستأجر الأصلي مقيدة بنقابة المحامين محامية تحت التمرين وتمارس ذات النشاط الذي كان يمارسه زوجها المستأجر الأصلي كما يخالف دلالة التوكيلات الرسمية الجديدة التي تثبت استمرار المحامي المنتدب من نقابة المحامين في تصفية أعمال المكتب في مباشرة قضايا عملاء المكتب الجديد استمراراً لنشاط المورث المستأجر الأصلي في مهنة المحاماة نائباً عن الورثة فضلاً عن خلو الأوراق مما ينبئ عن تخلِ حقيقي ودائم من الورثة عن استعمالهم العين في ذات نشاط مورثهم أو تخليهم عن التزاماتهم قبل الشركة المؤجرة وأخصها الوفاء بالأجرة فإنه يكون معيباً .
الموجــــــز
تمسك الطاعنين بعدم توقفهم عن ممارسة ذات نشاط المورث . تدليلهم على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقه منذ تاريخ وفاة المستأجر وأن أحداً من ورثته لم يمارس أى نشاط فيه . خطأ . علة ذلك .
( الطعن رقم 12536 لسنة 75 ق ـ جلسة 19/10/2006 )
القاعـــــــدة
إذ كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بدفاعهم الوارد بسبب النعى
إلا أن الحكم أطرح هذا الدفاع وأقام قضاءه بإنهاء عقد إيجار محل النزاع على ما أورده من ثبوت غلقه منذ تاريخ وفاة المستأجر وأن أحداً من ورثته لم يمارس أى نشاط فيه . حالة أن مجرد غلق المحل وعدم ممارسة النشاط لفترة زمنية طالت أم قصرت يكفي بذاته للقضاء بالإخلاء ، فضلاً عن أن توقف الورثة عن ممارسة نشاط مورثهم كان مرده ظروف الوفاة وإعادة تجديد المحل وتحسينه لحين معاودة الانتفاع به على وجه أفضل على ما ألمح إليه تقرير الخبير المنتدب في الدعوى المستعجلة ، وثبوت ممارسة ذات النشاط بها بواسطة أحد ورثة المستأجر الأصلي ...................
حسبما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى ، وأن الورثة لم يتخلفوا عن الوفاء بالتزاماتهم قبل المؤجرة وأخصها الوفاء بالأجرة ، فإنه يكون معيباً .
صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 لتنظيم انتقال حق الإيجار إلى الورثة
فإنه لما كانت الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 قد أوجبت توافر عدة شروط لكي يمتد عقد الإيجار لورثة المستأجر الأصلي بعد وفاته ، ومنها أن يستمر الممتد إليه العقد في استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثه المستأجرالأصلي حتى وفاته ، و لما كان المقرر أن هذا الإستمرار هو مناط امتداد عقد الإيجار و أن العبرة في توافر هذا الإستعمال بوقت وقوع الإمتداد ( الطعن رقم 2510 لسنة 73 ق - جلسة 28/11/2004 ) ، و لما كانت الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 سالفة الذكر تسري بأثر رحعي اعتباراُ من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 و ذلك وفق صريح نص المادة الخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997 ، فإنه يترتب على ذلك - و في حدود الوقائع الواردة في السئوال - انتهاء عقد الإيجار بوفاة المورث المستأجرالأصلي و عدم امتداده لورثته لعدم توافر مناط الإمتداد - الإستعمال - وقت وفاة المستأجر الأصلي الى الآن.
و قد قضت محكمة النقض في ذلك بالآتي :
( مفاد النص في الفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 ، و في المادتين الرابعة و الخامسة منه ، أنه من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 يشترط حتى يستفيد المشار إليهم في النص من مزية الإمتداد القانوني لعقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة مستأجره أن يمارسوا ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم ، فامتداد العقد طبقاُ لهذا النص لم يعد حقاُ مطلقاُ لجميع ورثة المستأجربعد وفاته كما كان الحال إبان العمل بحكم الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 قبل تعديلها ، و إنما قصره المشرع على بعض الوررثة و وضع له ضابطاُ و هو استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاُ للعقد حال حياته ، و لازم إعمال هذا الضابط و مؤداه، أنه إذا استعمل العين بعد وفاة مستأجرها بعض ورثته ممن بينهم النص استمرت الإجارة بقوة القانون لصالحهم وحدهم دون غيرهم من الورثة الذين لم يشاركوهم استعمالها ، أما إن تخلى جميع هؤلاء الورثة عن استعمال العين فإن عقد إيجارها لا يمتد إلى أيهم و ينتهي بموت المستأجر ، و هذا المعنى الذي تفيده بوضوح و جلاء عبارة النص يتفق أيضاُ مع قصد الشارع من تقرير هذا الحكم المستحدث و هو - على ما يفهم مما أوردته المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم 6 لسنة 1997 - الحفاظ على الرواج الإقتصادي و حماية مصالح ورثة المستأجرالتي قد تكون مرتبطة بالعين بوصفها مصدر رزقهم ، و لما كان عدم استمرار الورثة في استعمال العين بعد وفاة مستأجرها لا يساعد على رواج الحالة الإقتصادية ، و يفصح عن أن ضرورة شغلها بالنسبة لهم غير قائمة ، فإن علة تقرير مبدأ الإمتداد القانوني لعقد الإيجار تكون منتفية ، و إذ كانت الأحكام القانونية تدور مع عللها وجوداُ و عدماُ و لا يجوز أن تجاوز دواعيها ، فإن عقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة أحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية ينتهي - في هذه الحالة- بوفاة المستأجر و لا يمتد إلى أي من ورثته ، لما كان ذلك ، و كان الحكم المطعون فيه قد التزم النظر المتقدم و قضى بإنتهاء عقد إيجار عين النزاع بعد أن أثبت أن ورثة مستأجرها لم يستعملوها منذ وفاته في عام 1986 و حتى رفع الدعوى في عام 1998 ، فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاُ صحيحاً و يضحى النعي عليه بهذين السببين على غير أساس).
الطعن رقم 2032 لسنة 18/12/2002 
و الملاحظ على حكم النقض آنف الذكر أن موضوع النزاع الوارد به يتعلق بفترة إيجارية سابقة على صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 بما يؤكد رجعية التعديل الذي استحدثته المادة الاولى في فقرتها الأولى من القانون المذكور وهذا يوافق الحالة المعروضة في السؤال الراهن و صحة الرأي الذي أوضحته .

دعوى منع التعرض

تعريفها

هى احدى دعاوى الحيازة ويرفعها الحائز لحماية الشئ الذى يحوزه من الاعمال الى هددت او تهدد حيازته
ويطلب فيها منع تعرض المدعى عليه له ف حيازته .
وهي دعوي ترفع علي البائع او الغير الذي تعرض للمالك في حقة باي وجة من اوجة التعرض
سواء ماديا او معنويا .....وعلي البائع يضمن عدم التعرض منة او من ألغير .وقد يكون التعرض من الجار .
وقد يكون من المالك .وقد بكون من الغير او من له حق انتفاع .وقد يكون من له حق ارتفاق
ويفصل القاضي في الدعوي بمنع تعرض اذا اثبت امام المحكمة بكافة طرق الاثبات ان هناك تعرض له

موضوع دعوى منع التعرض

يكون موضوع دعوى منع التعرض بإزالة الأعمال التي تمت، و يستوي أن تكون الأعمال قد تمت في عقار المدعي أو المدعى عليه فإذا قام شخص مثلا بالبناء على مسافة أقل من02 أمتار تعرض انطلاقا من الحد الفاصل بين الملكتين، فيكون منع التعرض بغلق المطلات و ترك المسافة القانونية .
فليس من الضروري أن يقع الاعتداء على ملك الحائز، بل يتحقق التعرض فيما لو أتى المتعرض بأعمال مادية في عقاره لكنها تتعارض مع حق الحائز، كمن يسد مجرى الماء المتصل بأرض جاره فيعارض عمله مع حق الري .
و يجب تعيين موضوع الدعوى تعيينا نافيا للجهالة ،بأن يبين المدعي نوع هذه الأعمال التي أصبحت تشكل تعرضا للحيازة، فإذا كان مصدره عملا ماديا وجب وصف هذا العمل و تحديد طبيعته و إذا كان تصرفا قانونيا وجب كذلك وصف هذا فيما إذا كان إنذارا أو دعوى قضائية أو تصرف ناقلا للملكية .
لا يجوز كذلك أن يرفع المدعى دعوى منع التعرض بغرض تنفيذ عقد يربط بين المدعى و المدعى عليه، و هنا يجب أن ترفع دعوى العقد و ليس دعوى منع التعرض فإذا تعرض القاضي الذي رفعت أمامه دعوى منع التعرض ،إلى موضوع الحق الناشئ من العقد،لكي يلزم المدعي عليه به فهنا نكون أمام جمع بين دعوى الحيازة و دعوى موضوع الحق . وعلى ذلك إذا أتى الراهن رهن حيازة عملا ينقص من قيمة الشيء المرهون أو يحول دون استعمال الدائن لحقوقه المستمدة من العقد، فليس للدائن المرتهن أن يلجأ إلى دعوى منع التعرض لإلزام الراهن بعدم الإخلال بعقد رهن الحيازة، بل يلجأ إلى دعوى عقد الرهن الحيازة ذاته لإلزام الراهن بتنفيذ العقد .
و قضي في فرنسا أنه لا يجوز الالتجاء إلى دعوى منع التعرض، إذا قطعت شركة الكهرباء و الغاز عن المشترك للكهرباء أو الغاز لوجود عقد بين الشركة و المشترك هو الذي يحكم العلاقة بين الطرفين.
فمن واجب القاضي عند الفصل في دعوى منع التعرض، أن يبحث في طبيعة وضع اليد و كذا شروطه، كما له أن يبحث في ماهية التعرض و تاريخ نشوءه .
فلا يجوز أن يمس التحقيق الذي يأمر به القاضي بأصل الحق حسب ما هو وارد في المادة415 من قانون الإجراءات المدنية فلا يجوز للقاضي مثلا أن يسمع لشهود بشأن عناصر الملكية، كما لا يجوز له أن يندب خبيرا للتحقيق في مستندات و أسباب الملكية و إن تم فحص هذه المستندات فينبغي أن يكون على سبيل الاستئناس و بالقدر الذي يقتضيه التحقيق من توافر شروط الحيازة .
و كما سبق الإشارة إليه في المطلب الأول، فإن التعرض الحاصل لحيازة المدعي و أحدث له ضررا دون أن يتضمن أدعاء يعارض حيازته أو يعكرها، فهنا فإن الدعوى لا يمكن أن يكون موضوعها منع التعرض، و إنما دعوى تعويض لأن المتعرض الذي يعكر حيازة المدعي و يبيح له رفع دعوى منع التعرض لا يشترط أن يلحق بالمدعي ضررا، فالقاضي هنا لا ينظر إلى الضرر الذي حصل للمدعي في دعوى منع التعرض على أساس أنه شرط فلا يهم إن حصل هذا الضرر أو لم يحصل طالما كان العمل الصادر من المدعى عليه يشكل معارضة لحيازة المدعي .
و للمدعي الحق في أن يكيف دعواه سواء من جهة الشكل أو من جهة الموضوع، بحسب ما يرى و حقه في ذلك يقابله حق المدعى عليه في كشف خطأ هذا التكيف، و القاضي يهيمن على هذا و ذاك من حيث انطباق هذا التكيف على الواقع و ألا يتقيد بتكيف المدعي للحق الذي يطالب به، بل عليه أن يبحث في طبيعة هذا الحق ليرى ما إذا كان التكييف صحيحا قانونا أم غير صحيح، و يأخذ بهذا التكييف قضية مسلمة و لو للفصل في مسألة شكلية قبل مناقشة الحق المتنازع عليه موضوعا .
إن تكييف المدعى دعواه تكييفا خاطئا لا ينطبق على واقعتها التي ذكرها في عريضة الافتتاحية لا يقيد القاضي و لا يصح أن يمنعه من إعطاء الدعوى وصفها الحقيقي و تكييفها القانوني الصحيح .
فإذا رفع المدعي دعواه على اعتبار أنها دعوى استرداد حيازة، و وصفها صراحة بذلك و لكن كان الظاهر من العريضة أن الحق الذي يتمسك به و الواقعة التي ذكرها تستلزمان أن تكون دعوى منع تعرض، يقضي القاضي على أساس أنها دعوى منع التعرض. و هذا يستنتج من قرار المحكمة العليا رقم196094 مؤرخ في26/04/2000 م.ق2000 عدد01 .ص01 .
"أن المدعية تزعم من جهة أنها تحوز الأرض موضوع النزاع و أن للمدعى عليهما تعرضا لها في حيازتها،و من جهة أخرى نشير أنها فقدت هذه الحيازة بفعل المدعى عليهما اللذان تعرضا لها في حيازتها و من جهة أخرى نشير أنها فقدت هذه الحيازة بفعل المدعى عليهما، اللذان احتلا الأرض و حرثاها و أرعيا حيوانهما فوقها فكان على قضاة الموضوع أن يحددوا نوع دعوى الحيازة المطروحة أمامهم، و أن يطبقوا القواعد الخاصة بها سواء تلك المنصوص عليها في المادة413 ق إ م .
إذا تعلق الأمر بالتعرض للحيازة و تلك المنصوص عليها في المادة414 ق إ م إذا تعلق الأمر باسترداد الحيازة" .
في فرنسا قضي بأنه يجوز رفع دعوى منع التعرض و دعوى استرداد الحيازة في وقت واحد، و بأنه يجوز لمن رفع دعوى منع التعرض أن يحولها إلى دعوى استرداد الحيازة دون أن يعد ذلك دعوى جديدة.
فمن يرفع دعوى يطلب منع التعرض ثم يغير طلبه في الأخير و يطلب استرداد الحيازة، فهنا العبرة بالطلب الأصلي طالما تغير عنصر واحد من عناصر الطلب القضائي و هو الموضوع فقط دون السبب. و تجدر الإشارة في هذا المجال إلى حكم صدر بمحكمة سعيدة القسم العقاري . و فيه قام المدعي قي الدعوى بعرض وقائع القضية مبينا التعرض الحاصل له، بالعنف على قطعته الأرضية من قبل المدعى عليهم هؤلاء الذين قاموا بحرثها مستعملين العنف فكيف القاضي أحل النزاع على أنه يتعلق باسترداد الحيازة إلا أن منطوق الحكم تعلق بمنع التعرض و ذلك لما ألزم المدعى عليهم بعدم التعرض في حيازة قطعة الأرض .
و بما أن موضوع دعوى منع التعرض يتعلق بإزالة أعمال أو إعادة الحالة إلى ما كانت عليه ، لذا يختلف منطوق الحكم الصادر في هذه الدعوى حسبما كان التعرض ماديا أو قانونيا .
إذا كان التعرض ماديا يصدر القاضي حكم إلزام، محله إزالة أثار التعرض مثل هدم الحائط الذي يسد المطل أو إلزام المتعرض بالامتناع عن التعرض للحائز مثل منعه من المرور على أرض الجار .
و إذا كان التعرض قانونيا يأتي الحكم تقريريا يؤكد حيازة المدعي و ينفي حق المتعرض في اتخاذ الإجراء الذي قام به .
و الحكم في دعوى منع التعرض يقوم على أسباب مستمدة من الحيازة ذاتها ، و لما كانت ولاية القاضي في هذه الدعوى تتسع لإزالة الأفعال المادية التي يجيرها المتعرض باعتبار، أن قضاءه بذلك هو من قبيل إعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبل حصول التعرض
و يحكم القاضي بمنع التعرض حتى لو كان يعتقد أن المتعرض سيفوز في دعوى الملكية، أو دعوى موضوع الحق لأن القاضي المعروض عليه دعوى الحيازة لا شأن له بالملكية .و يتمثل سبب هذه الدعوى في الاعتداء الحاصل على حيازة المدعي و يكون مصدر هذا الاعتداء إما تعرضا ماديا ،
أو تصرفا قانونيا، أو تعرضا ناجما عن أشغال عامة أو خاصة،
و يجب على المدعي أن يثبت حيازته للعقار و أن تكون هذه الحيازة أصلية لا عرضية ،و أن يحدد سبب الدعوى و ذلك بتحديد نوع الاعتداء ما إذا كان مصدر تعرضا ماديا أو تصرفا قانونيا 
 و عليه يتجسد التعرض بقيام المدعى عليه بعمل مادي أو تصرف قانوني يتضمن ادعاء يعارض به حيازة المدعي يبيح لهذه الأخير اللجوء إلى القضاء للمطالبة بالحماية القضائية لمركزه القانوني بدعوى منع التعرض لإزالة ذلك التعرض مثال : إقامة المدعى عليه حائطا أو بناءا في أرضه يسد به مطلا لجاره أو مروره في أرض جاره مدعيا أنه له حق ارتفاق المرور ..الخ فهذه الأعمال تجسد تعرضا للمدعي في حيازته و قاضي الموضوع هو المختص في تقديم ما إذا كان هناك تعرض للحيازة أم لا .
و قد يكون التعرض ماديا و قد يكون قائما على تصرف قانوني و قد يكون التعرض بسبب أشغال عامة، أو أشغال خاصة مرخصا بها من جهة الإدارة، و في جميع الأحوال لا يجوز رفع دعوى منع التعرض ضد المدعى عليه الذي تربطه بالمدعي الحائز علاقة تعاقدية نجم عنها التعرض الحاصل من المدعى عليه 
و قبل التطرق لماهية كل شكل من أشكال التعرض جدير بنا إزالة اللبس حول بعض النقاط الخاصة بهذا التعرض كسبب لرفع دعوى منع التعرض.
حيث لا يشترط في التعرض الصادر عن المدعى عليه أن يلحق ضررا بالمدعي بل المهم أن يتضمن التعرض إدعاءا يعارض به المدعى عليه حيازة المدعي فمجرد حدوث ضرر للمدعي دون معارضة في حيازته فهذا لا يشكل تعرض يؤدي إلى رفع دعوى منع التعرض و إنما يؤدي إلى رفع دعوى تعويض .
و عليه يكفي أن يعارض المدعى عليه حق المدعي في الحيازة ليكون هناك تعرض واقع من المدعى عليه فلا يشترط أن يكون التعرض قد ألحق ضرر بالمدعي أو أن يكون ظاهرا أو حصل علنا و إنما يكفي أن يعلم به المدعي حتى يبدأ ميعاد السنة التي يجوز له رفع الدعوى خلالها
كما لا يشترط أن يكون التعرض غير قائم على أساس حق ثابت للمدعى عليه، فحتى لو كان المدعي يستند في تعرضه إلى حق ثابت له فإنه من حق المدعي اللجوء إلى دعوى منع التعرض،لأن القاضي الفاصل في الحيازة يحمي الحيازة في ذاتها و لا شأن له بموضوع الحق و لأن القانون يحمي الحيازة كونها قرينة على الملكية لغاية إثبات العكس فالحائز غالبا ما يكون هو المالك و نادرا ملا يحوز المالك ملكه بنفسه.
و كما سبق القول أن الحيازة تحمى في ذاتها فإنه لا يشترط أن يكون المدعى عليه سيء النية، فحتى و إن كان حسن النية معتقدا أنه يستند في تعرضه إلى حق له فإنه يقضى عليه بمنع التعرض بصرف النظر عما إذا كان المتعرض سيء النية أو حسن النية.
كما لا يشترط أن تكون أعمال التعرض وقعت في العقار الذي يحوزه المدعي فلا مانع من وقوعها في العقار الذي يحوزه المدعى عليه أو في عقار يحوزه الغير لأن العبرة في أعمال التعرض أن تشكل ادعاء يعارض حق المدعي في الحيازة .
و أخيرا لا يشترط أن تقع أعمال التعرض بالقوة أو العنف فقد تقع خلسة و في خفية عن المدعي و مع ذلك تشكل تعرضا لحيازة الأخير يجوز له دفعه بدعوى منع التعرض.

صيغه دعوى منع التعرض

انه في يوم الموافق   /     /
بناء على طلب السيد /                                                        المقيم بناحيه
ومحله المختار مكتب الأستاذ /                                             المحامى
أتقلت أنا محضر محكمة           الجزئية الى                                                                حيث محل واقامه الاتى ذكرهم وأعلنت

1- السيد /                                                                            مخاطبا مع/

2-السيد/                                                                              مخاطبا مع/

3- السيدة /                                                                           مخاطبا مع/

وأعلنتهم بالأتي

بموجب عقد بيع مؤرخ    /      /                           م يحوز الطالب قطعة الارض الزراعية الكائنة حوض              - قسم      والبالغ مساحتها       قيراط و       أسهم حيازة هادئة ظاهرة منذ تاريخ العقد المذكور حتى الان دون ثمة تعرض من الغير له فى حيازته  بيد انه قد نما الى علم الطالب شروع المعلن اليه الاول فى أتخاذ إجراءات التنفيذ الجبرية على العين حيازته قبل المعلن إليهما الثانى والثالثة بمقتضى حكم صادر لصالحه فى الدعوى رقم      لسنة       مدنى مستعجل       بجلسة    /      /                           م  والقاضى منطوقة " حكمت المحكمة فى مادة مستعجلة بقبول التظلم شكلاً وفى الموضوع بتعديل القرار المتظلم فيه بتمكين المتظلم من ارض النزاع المبينة بالأوراق ومنع تعرض المتظلم ضدهما الثانى والثالثة والغير له فى ذلك وألزمت المتظلم ضدهما الثانى والثالثة بالمصاريف وعشرة جنيهات مقابل اتعاب المحاماة

ولما كان مسلك المعلن اليه الاول ينذر بتعرض فى حيازة الطالب للعين التداعى الثابتة يقيناً منذ عام               بالمستندات الرسمية التى تثبت تعامله على العين طوال تلك السنوات مع لجهات الإدارية وإدخاله للمرافق إليها وحيازته الهادئة الظاهرة الأمر الذى يحق له أقامة دعواه بمنع تعرض المعلن إليه الاول له فى حيازته للعين وفقاً للمادة 961 من التقنين المدنى والتى نصت على انه " من حاز عقاراً واستمر حائزاً له سنة كاملة , ثم وقع له تعرض فى حيازته , جاز ان يرفع خلال السنة التالية دعوى بمنع التعرض " 

للاسباب الاتية :- 

1- ثبوت حيازة الطالب للعين المدة المقررة بنص المادة 961 ن التقنين المدنى بما يكسب حيازته الحماية القانونية الواردة به 

لما كان الطالب يحوز العين مدار التداعى منذ عام         حيازة هادئة ظاهرة مستقرة ثابتة بالأوراق الرسمية التى تثبت حيازته ومظاهرها ومنها إدخاله لتوصيلات المياه للعين باسمه وتعامله مع شركة المياه بسداد استهلاك المياه بموجب إيصالات رسمية حتى الآن و بما يقوم به حيازة أصلية قانونية بعنصريها المادى والمعنوى تؤكد السيطرة المادية والفعلية للطالب على العين وانه صاحب حق الانتفاع بها وان تلك الحيازة بقصد التملك مستمرة منذ سنوات طوال حتى الان

ولما كان المعلن إليه الأول قد تعرض للطالب فى حيازته تعرضاً قانونياً بمحاولته التنفيذ على العين التى بحيازته وهو ما يترتب عليه احقيته فى اقامة دعواه قبله للمستقر عليه فقهاً بهذا الشان من انه :-

يجوز أن يقع التعرض عن طريق نزاع فى حيازة يرفع امام القضاء , كأن يرفع شخص دعوى ضد الحائز ينكر عليه رافعها فيه حقه فى الحيازة او بتقديم طلبات فى دعوى يعارض فيها المدعى عليه حيازة المدعى , كما يعد تعرضاً تنفيذ حكم قضائى على شخص لم يكن طرفاً فى الخصومة 

راجع الحيازة المدنية وحمايتها الجنائية فى ضوء الفقه والقضاء –

للأستاذين الناصورى وعكاز – ص 158

وقد قضى بانه :-

التعرض الذى يصلح اساساً لرفع دعوى اليد هو الاجراء الموجه الى وضع اليد على اساس حق يتعرض مع حق واضع اليد 

جلسة 27/10/1932طعن رقم 32 لسنة 2 ق 

وقد قضى كذلك بانه :-

التعرض الذى يبيح لحائز العقار حيازة قانونية رفع دعوى منع التعرض هو الاجراء المادى او القانونى الموجه إلى وضع اليد على أساس حق يتعارض مع حق واضع اليد 

نقض 16/4/1979 مجموعة المكتب الفنى 30ص 131 

فاذا ما تقرر ذلك وكان المعلن اليه الأول بصدد اتخاذ إجراءات تنفيذ حكم صدر له فى عام 1997 ابتغاء سلب حيازة الطالب التى استوفت شروط الحماية القانونية قبل شروعه فى التعرض بالحكم القضائى المستعجل بما يستوجب منعه من هذا التعرض للطالب فى حيازته 

2-أنعدام حجية الحكم الصادر لصالح المعلن اليه الاول فى مواجهة لطالب عملاً بنص المادة 101 من قانون الاثبات لأنه لم يصدر ضده ولم يكن طرفاً فى خصومته 

نصت المادة 101 من قانون الإثبات على أنه " الاحكام التى حازت قوة الامر المقضى تكون حجة فيما فصلت فيه من الحقوق ولا يجوز قبول دليل ينقض هذه الحجية , ولكن لا تكون لتلك الأحكام هذه الحجية الا فى نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون ان يتغير صفاتهم وتتعلق بذات الحق محلاً وسبباً :

ولما كان ذلك وكان الطالب قد حاز عين النزاع بنية التملك دون ثمة معارضة من الغير له فى حيازته ولم يكن ممثلاً فى الحكم الوقتى الصادر لصالح المعلن اليه الأول و لم يكن من بين اطراف خصومته ومن ثم فلا حجية له قبله باعتباره من لغير بالنسبة له ومن ثم فلا يضار به باعتباره لم يكن طرفاً فيه وقد استقر قضاء النقض على نه :-

ان القانون يحمى وضع اليد من كل تعرض له يستوى فى ذلك ان يكون التعرض اعتداء محض من المتعرض او بناء على حكم مرسى مزاد لم يكن واضع اليد خصماً فيه , اذ الاحكام لا حجية لها الا على الخصوم ولا يضار بها من لم يكن طرفاً فيها لا فرق فى هذا بين حكم مرسى المزاد و غيره من الاحكام 

جلسة 12/11/1946طعن رقم 35لسنة 15ق

وقضى كذلك بانه :- 

وجوب حماية وضع اليد من كل تعرض سواء كان اعتداء محضاً اوبناء على حكم لم يكن واضع اليد طرفاً فيه ولا حجية للاحكام الا فيما فصلت فيه بين الخصوم بصفة صريحة و ضمنية 

نقض 17/12/1991 طعن رقم 1371 لسنة 57ق 0

ولم كان الطالب من الغير بالنسبة للحكم الوقتى الصادر للمعلن اليه الاول وكان قد تقررت له حماية حماية قانونية من التعرض لحيازته لعين التداعى مدة تزيد عن سنة كاملة قبل شروع المعلن اليه الأول فى اتخاذ اجراءات التنفيذ قبل المعلن اليهما الثانى والثالثة بما يسوغ له أقامة دعواه قبلهم بمنع التعرض وانعدم حجية الحكم المنفذ به قبله 0 

3- زوال حجية الحكم الوقتى سند المعلن اليه الاول ونزوله عنه ضمنً بعدم تنفيذه مدة تسع سنوات كاملة 

واقع الحال فى الدعوى الماثلة ينادى بوضوح تام لا لبس فيه ولا ابهام بتحقق نزول المعلن إليه الأول عن الحكم الوقتى المستعجل الصادر لصالحه فى منازعة الحيازة قبل المعلن اليهما الثانى والثالثة بسكوته عن اتخاذ اجراءات تنفيذ الحكم الوقتى الصادر فى قرار النيابة العامة بشان الحيازة لمدة تسع سنوات بما يعد نزول عن الحيازة كافى لدحض اثار الحكم الوقتى قبل الكافة وفقاً لنص المادة 956 من التقنين المدنى بان "تزول الحيازة اذا تخلى الحائز عن سيطوته الفعلية على الحق او فقد السيطرة باى طريقة اخرى " 

والمادة 957من التقنين المدنى على ما يلى :-" لا تنقضى الحيازة إذا حال دون مباشرة السيطرة الفعلية على الحق مانع وقتى ولكن تنقضى الحيازة اذا استمر هذا المانع سنة كاملة وكان ناشئاً عن حيازة جديدة وقعت رغم إرادة الحائز أو دون علمه وتحسب السنة ابتدأ من الوقت الذى بدأت فيه الحيازة الجديدة إذا بدأت علناً و من وقت علم الحائز الأول بها إذا بدأت خفية " 

ومفاد ما سبق ان الحكم الوقتى بالحيازة قد زالت حجيته لعدم وجود مانع يحول دون المعلن اليه الاول وتنفيذه قبل المعلن اليهما الثانى والثالثه منذ صدوره – بغض النظر عن حيازة الطالب - لتخليه عن اتخاذ اجراءات تنفيذه قبلهم دون وجود ما يحول بينه وبين ذلك , ومن ناحية اخرى فان وجود حيازة الطالب الثابتة قبل صدور الحكم الوقتى وحتى الآن تحول دون الاحتجاج بهذا القضاء الذى زالت عنه لحماية الوقتية . 

بنـــــاء عليــه 

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه وسلمته صورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة               لأبتدائية والكائن مقرها                      بجلستها التي ستنعقد علنا صباح يوم      الموافق   /    /                   أمام الدائرة (      ) في تمام الساعة الثامنة والنصف صباحاً وما بعدها ليسمع المعلن إليهم الحكم لصالح الطالب بعدم التعرض له فى حيازته للعين الكائنة حوض ب                               وعدم الأعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم        لسنة             مدنى مستعجل     بجلسة        /       /

            م  مع إلزامهم المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة .

طريقة كتابة عقد الايجار

** الفرق بين المحامي وغيره ان المحامي درس القواعد القانونية الحاكمة للعقود بصفة عشان كده احنا هنا مش هنتكلم عن قواعد قانونية احنا هنعمل فكرة وهي اننا هانقول كيف تضع تلك القواعد في صورة عقد

ازاي نكتب عقد ايجار

اولا اطراف العقد

اي عقد لابد اننا نحدد اطرافه اولا وهنا الطرف الاول اسمه مؤجر وقد يكون اكثر من شخص والطرف الثاني مستأجر وقد يكون ايضا اكثر من شخص

طيب انا اعمل ايه حضرتك 

اولا ً لازم تعرف بيانات المؤجر وهو طبعا اسمه وعنوانه وجنسيته ورقمه القومي او جواز سفره وكذلك المستأجر بحيث تتأكد انك كل طرف على علم بشخصية الاخر واذا حدث نزاع بينهم يكون كل منهم على علم ببيانات الاخر

البند التمهيدي

بعد كده البنود بقدر الامكان حول تعرف سند ملكية المؤجر للعين المؤجرة منعا لظهور مالك اخر بعد تمام العقد يكون المستأجر لايعلم عنه شيئا
ثانيا عقد الايجار يتمحور حول العين المراد تأجيرها ومدة الايجار والقيمة الايجارية لو عايز تكتب عقد ايجار بسيط هتركز عليهم فقط لكن لو كنت محامي عن احد الطرفين اذا لابد ان تتابع الموضوع حتى اخره لكى تحاول ان تحافظ على حقوق موكلك

العين المؤجرة

لازم توصف العين المؤجرة بشيئ من التفصيل يعني الشقة رقم كذا بالدور الفلاني بالعقاررقم كذا ـــ ولو امكن اذكر حدود العقار ـــ
واذكر طبعا العنوان بالتفصيل وكذلك تفصيل الشقة يعنى مساحتها ومكونة من كام غرفة وهكذا

الغرض من التأجير

هل الغرض سكنى تجاري اداري لازم تحدد خصوصا اذا كنت عن المؤجر حتى لا يتفاجئ المؤجر باستغلال العين مغايرة لما اتفق عليه و مثيرة للمشاكل او بطريقة قد تؤدي الى اضرار بالعين وحتى لا يتحدى المستاجر بالمادة 4 من القانون المدني وهو استعمال حقه بطريقة مشروعة مثلا

مدة الايجار

هنا مش محتاج اتكلم كتير لكن احب انوه بلاش نعمل حاجة نندم عليها بعد كده ولازم نعرف ان العقد شريعة المتعاقدين ولازم نوضح فيه كل حاجة بالظبط يعني بلاش كلمة مشاهره بعد قانون 4لسنة1996 مشاهرة يعني الشهر بشهره
بلاش تسيب المدة الايجارية من غير تحديد او تكتب تاريخ البداية وماتكتبش ينتهي امتى الحاجات دي مش بنشوفها في اي مكان بالعالم غير هنا وبتعمل مشاكل كتيير للاسف خليك في الامان مدة عقد ايجار كذا تبدا في تاريخ \ \ وتنتهي في \ \

القيمة الايجارية

هنا كمان مش محتاج كلام كتير بس لازم اقول انك تحدد القيمة الايجارية وتحدد ميعاد استحقاقها باليوم واذا تاخر المستأجر هيحصل ايه ومدة التاخير دي ممكن تكون كام يوم تذكر دائما اكتب كل حاجة بالتفصيل عشان كل حاجة تكون واضحة ومنظمة في العقد
بعد ان تحدثنا عن اهم اركان عقد الايجار وهم الاطراف والعين المؤجرة القيمة الايجارية وكذلك مدة الايجار
ندخل على جزء اخر مهم وهو التزامات المؤجر والمستأجر

التزمات المؤجر

هو المؤجر عليه التزامات ؟؟!!!

طبعا مش معنى ان المستأجر هينتف بالعين يبقى كده انتهت علاقة المؤجر بالعين لا عليه بعض الالتزامات لابد ان تحرص على وجودها خصوصا اذا كنت موكل من قبل المستأجر منها على سبيل المثال:
اهم التزام على المؤجر هو تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وفي سبيل الالتزام ده بيقع على المؤجر اقي الالتزامات مثلا

1- تسليم العين المؤجرة 
لازم تحدد ميعاد التسليم باليوم والتاريخ وتكتب لو حصل تأخير ايه العاقب على كده وتحدد مدة التأخير في التسليم على وجه الدقة
2- صيانة العين المؤجرة 
ون كان المستأجر هو لمنتفع بالعين لك يقع على المؤجر عبء صيانة بعض اجزاء العين مثال اذا حدث تصدع في احد حوائط العين او ماشابه ذلك مما يعتبر من عيوب العين

3- ضمان التعرض 
ايضا لابد من النص على ضمان المؤجر عن عدم التعرض للمستأجر سواء من قبله او من قبل الغير وطبعا اشهر مثال تمكين الزوجة من العين المؤجرة على اعتبار انها مسكن زوجية

4- ضمان العيوب الخفية .
والعيب الخفي له شروط منها ان يكون غير ملعوم للمستأجر وأن يكون مؤثر يعني يكون على درجة من الجسامة بحيث لايستطيع المستأجر الاتفاع بالعين مثلا اذا كانت مواسير الصرف بعد فترة من الاستخدام شهر مثلا تطرد ما بها من اذى داخل العين ولا بد من تغييرها

طبعا لازم نوضح في كل التزام جزاء عدم القيام به او التأخير في لقيام سواء كان فسخ عقد الايجار او قيام المستأجر بالترميمات الضرورية لحفظ العين وخصم ما تم صرفه من الاجرة او الرجوع على المؤجر

التزمات المستأجر
1- دفع الأجرة 
وسبق وان تحدثنا عنها

2- حفظ العين

حفظ العين من اهم التزامات المستأجر لان في اوقات كتير المؤجر يكون ساكن بعيد عن العين وبالتالي مش هيقدر يراقب العين ويشوف هل المستأجر بيقوم باعمال من شانها الاضرار بالعين ام لا فلازم نوضح للمستأجر انك تحافظ على العين وانك منتفع فقط م مالك لان فيه ناس بتتخيل طالما بدفع اجرة يبقى المكان بتاعي اهدم حائط ابني حائط انا حر طبعا ده خطأ بالاضافة لقيامه بالترميمات الناتجة عن سوءء استخدامه او استهلاكه للعين

3- دفع ما قد يستحق على العين نتيجة استخدامه من كهرباء ومياه وضرائب ان وجد وخلافه

4- الالتزام بالغرض من الايجار المتفق عليه

5- اخطار المؤجر قبل القيام بعمل اي ترميمات وكذلك اذا اراد ان ينهى عقد الايجار قبل مدته

6-عدم الايجار من الباطن وطبعا من اهم الالتزامات التي يجب النص عليها بالعقد

7- رد العين المؤجرة للمؤجر فور انتهاء عقد الايجار

بكده نكون اتكلمنا عن اهم النقاط في عقد الايجار طبعا ممكن الطرفين يتفقوا على حاجة مش موجودة فيما سبق وممكن تكون مش موجودة في اي صيغة ولا عقد ، مفيش مشكلة تتكتب في بند لكن بعد ما تتاكد من مدى قانونية هذا البند او انه لايضر موكلك
وتذكر دائما العق شريعة المتعاقدين بمعني حاول تكون دقيق في اي حاجة بتكتبها حتى لو تعامل صوري بين اب وابنه
طبعا بيتم تحرير العقد من نسخ بقدر اطرافه يفضل ان تقوم بعمل اثبات تاريخ لموكلك على النسخة الخاصة به

بطـــــــــــــــــــلان العـــــقــــــــــد

بطـــــــــــــــــــلان العـــــقــــــــــد

مفهوم البطلان وانواعة :
مفهوم البطلان:
البطلان هو الجزاء الذى قررة القانون عند تخلف ركن من اركان العقد ( التراضى - الشكل فى العقود الشكلية - المحل - السبب ) او شرط من شروط الصحة (الاهلية - سلامة الارادة ) العقد الباطل هو العقد الذى لا تتوافر فية مقومات وشروط العقد الصحيح فلا يقوم العقد صحيحا الا اذا استجمع اركان انعقادة من رضى ومحل وسبب والشكل فى حالة اشتراط القانون او الاتفاق شكل محدد للانعقاد.
البطلان وعدم النفاذ :
العقد غير النافذ هو عقد صحيح فيما بين اطرفية وينتج اثارة بينهما ولكنة لا ينفذ فى مواجهة الغير والغير هو كل اجنبى على العقد 
البطلان والفسخ:
الفسخ جزاء يرتبة القانون على عدم تنفيذ احد طرفى العقد لا التزامة فا العقد ينشأ صحيح وينتج اثارة بين طرفية الا ان احد اطرافة لا يقوم تنفيذ التزامة فيكون للمتعاقد الاخر طلب فسخ العقد لكى يتحلل مما علية من التزام 

البطلان المطلق والبطلان النسبى 
معيار التفرقة : 
يستقر الفقة التقليدى على التفرقة بين نوعين من البطلان وهما البطلان النسبى والبطلان المطلق
ومطلق ونسبى با النسبة للنظر الى اركان العقد من جهة وشروط صحتة العقد من جهة اخرى 
1- اذا تخلف احد اركان العقد كان العقد باطل بطلان مطلق وذلك لخطورة العيب الذى شاب العقد , اما فى حالة تخلف شرط من شروط الصحة كان البطلان نسبيا وليس مطلق وذلك لان العيب الذى شاب العقد اقل خطورة ويكون العقد قابل للاصلاح
2- العقد الباطل بطلان مطلق يعتبر غير موجود قانونا فهو والعدم سواء لتخلف ركن او اكثر من اركان انعقادة ويتم ذلك اذا انعدم الرضا او تخلف المحل او السبب او كانا غير مشروعين او تخلف شكل العقد اذا اشترط القانون او الاتفاق شكلا لا انعقادة والعقد الباطل بطلا نسبى يعتبر صحيحا وتترتب علية اثارة الا انة معيب يمكن ان يقضى ببطلانة 
والواقع العملى يثبت يوم بعد يوم الى ان البطلان المطلق والنسبى ينظر من وجهة مغايرة وهى طبيعة المصلحة محل الحماية 

أ- فا البطلان المطلق يتقرر اذا انطوى ابرام العقد على مخالفة قاعدة تستهدف حماية مصلحة عامة 
ب- ويقرر البطلان النسبى اذا انطوى العقد على مخالفة قاعدة تستهدف حماية مصلحة عامة 
حكم العقد الباطل والعقد القابل للابطال :

1- يقع العقد باطلا اذا تخلف ركن من اركانة فهو لايقوم اصلا لانة لم ينعقد اصلا ولا وجود لة شرعا ولهذا لا يرتب اثارا فى الحال و الاستقبال ويجوز لاى من طريفة ولكل ذى مصلحة ان يتمسك ببطلانة والامتناع عن تنفيذة وللمحكمة ان تقضى ببطلانة من تلقاء نفسها فى اى ولا يقبل الاجازة

2-العقد القابل للابطال او الباطل بطلانا نسبيا هو عقد توافر لة كل اركانة ولكن تخلف فية شرط من شروط الصحة ان مثل هذا العقد ينشأ ويلزم اطرافة ويرتب اثارة ولكن يجوز للمتعاقد الذى تقرر البطلان لمصلحتة بسبب نقص اهليتة او تعيب ارادتة ان يطلب ابطالة

حالات البطلان المطلق:
1- اذا انعدم اذا انعدم الرضا ، كما لو تم ابرام العقد عن طريق شخص عديم الاهلية غير مميز او مجنون 
2- اذا كان المحل غير موجود او مستحيل او غير مشروع او غير معين او غير قابل للتعين 
والواقع العملى يثبت اليوم وجود المشتقات من العقود والبيع الوهمى او فيما يسمى اتفاقيات المضاربة الاجلة 
3- اذا تخلف السبب او اتسم بعدم المشروعية 
4- اذا تخلف الشكل الذى تطلبة القانون كركن فى العقد، كما هو الحال فى اشتراط الرسمية لابرام الرهن الرسمى وهبة العقار 
5- اذا ورد فى القانون نص خاص يقضى با البطلان المطلق 
6- وقد احسنت محمة النقض خيرا وتوفيق با ان يكون البطلان مطلقا با النسبة للاتفاق المخالف لكل قاعدة قانونية مصحوبة بجزاء جنائى 

ويستقر القضاء ايضا على الحكم با ابطال التصرف المبنى على الغش نحو القانون اى اذا كان الغرض منة الاحتيال على تطبيق القانون للتهرب من حكم يتعلق با النظام العام

حالات البطلان النسبى 

1- اذا كان احد المتعاقدين ناقص الاهلية كا الصبى المميز والسفية وذى الغفلة 
2- اذا شاب رضاء احد الطرفين عيب من عيوب الارادة وهو الغلط والاكراة والتدليس 
3- اذا ورد فى القانون نص خاص يقضى با البطلان النسبى لقعدة كما فى حالة بيع ملك الغير حيث يكون للمشترى طلب ابطال العقد